La différence entre une vente forcée Et une vente de forclusion dans l'Indiana

En Dempsey c JP Morgan Chase Bank, 2007 US Dist. LEXIS 58449 (SDInd. 2007), Amadou juge du district sud de l'Indiana a publié un autre avis concernant les litiges Dempsey avec ses créanciers. L'article d'aujourd'hui, explique ce une vente forcée est aussi touche à la litispendance.

Saga Dempsey. Beaucoup de problèmes Dempsey a commencé quand un tribunal d'État a rendu un jugement contre lui et en faveur de la Carters. Pour satisfaire au jugement, le tribunal a ordonné l'état d'une vente d'exécution sur les biens immobiliers détenus par Dempsey sur laquelle Chase Bank détenait une hypothèque. Lors de la vente d'exécution, la Chase Bank soumissionnent le montant de son hypothèque et, sans les autres offres, a pris le titre de propriété immédiatement. C'est quand Chase a obtenu un. Bref de l'aide à expulser ses locataires Dempsey et de la propriété

L'exécution des jugements contre l'application hypothécaire. Dempsey a continué à poursuivre l'allégement lié à la perte de ses biens immobiliers en soutenant des allégations fondées sur la langue dans sa convention de prêt hypothécaire. Mais, comme de l'amadou juge a observé, les arguments basés sur des créances hypothécaires équitables ne sont pas applicables à la situation de Dempsey, parce que «ce n'était pas une saisie hypothécaire." ID. à 6. Dempsey cru, à tort, que la vente d'exécution était comme une saisie hypothécaire. "Toutefois, ceux-ci sont des procédures distinctes dans l'Indiana." ID. Pour plus d'arrière-plan, comparer I.C. § 32-30-10 "Actions" d'une saisie hypothécaire avec IC § 34-55-6 "Vente de la propriété sur l'exécution". Amadou juge a fait remarquer peut-être la principale distinction entre les deux types de ventes. «Bien que d'une saisie hypothécaire prévoit un droit de rachat, l'exécution d'un jugement ne fonctionne pas." Id;. I.C. § 32-30-10-11; Ind première instance de la règle 69 (A). En Dempsey, le prêteur n'a pas été Chase Bank exclure de son hypothèque sur une propriété de Dempsey. Plutôt, Chase était un appel d'offres titulaire du privilège à la vente d'un actif de Dempsey, dont la vente a été conçu pour satisfaire au jugement de l'argent détenu par les Carter. Amadou juge a rejeté la théorie Dempsey que la vente d'exécution devrait être annulée, à la page 6 de l'avis: «Il n'ya rien de fondamentalement inéquitable au sujet d'un appel d'offres titulaire du privilège à une vente forcée ou, lors de l'achat de la propriété, refusant de donner en retour la propriété de la précédent propriétaire qui n'a pas un droit de rachat. "

Un côté, la litispendance de discussion. Un autre point d'intérêt dans l'opinion du juge Amadou entoure la validité de deux litispendance Dempsey avis déposés sur la propriété en question. En règle générale, "litispendance est une façon de donner un avis au public, et en particulier pour les acheteurs potentiels, que le litige est en instance qui pourraient affecter les droits dans un morceau de la propriété." ID. à 12. Règles applicables à la litispendance sont statutaires dans l'Indiana. I.C. § 32-30-11. Dempsey a eu deux actions en justice liées à l'Etat en attendant que, théoriquement, pourrait affecter le titre à la propriété. Dans le cas cour fédérale, Chase a fait valoir qu'il avait droit à la litispendance remarque supprimée car une détermination avait été faite que Dempsey n'a aucun intérêt dans la propriété en question. I.C. § 32-30-11-7. Malheureusement pour Chase, Amadou juge, sur une formalité de procédure, a dû botté de dégagement de la question devant les tribunaux d'État pour la résolution. Il est important, cependant, Amadou juge a fait l'offre qu '«il semble que Dempsey n'avait pas le droit d'utiliser la litispendance de la manière qu'il a fait ...." ID. à 13 ans. L'avis Dempsey montre que, généralement, lis pendens avis sont charges inappropriées sur le titre lorsque la partie qui dépose l'avis n'a aucun intérêt dans la propriété ou lorsque le litige qui peuvent affecter les droits dans un morceau de la propriété a été conclu.

En somme. Dans le cas improbable d'un prêteur commercial / créancier hypothécaire s'implique dans l'action d'un autre créancier de jugement d'exécution en cherchant à exécuter sur l'emprunteur / immobilier hypothécaire réel de l ', le prêteur, et non pas la différence avec la vente d'une saisie hypothécaire, peut enchérir à la vente aux enchères et, finalement, peut-être en mesure d'acquérir le titre de propriété. Contrairement à une vente de forclusion hypothécaire, cependant, l'emprunteur / débiteur hypothécaire n'a pas le droit à la dernière minute pour racheter (rembourser) l'hypothèque et conserver le titre de propriété. Certes, qui pourrait être négociée, mais les lois applicables à la vente d'exécution ne l'exigent pas. Assurez-vous toujours que vous êtes familiarisé avec les règles pertinentes à votre type de vente.