Notions de base sur prêt hypothécaire - Prêts intérêts seulement, Pay Option ARM

Notions de base de prêts hypothécaires

Pour comprendre les prêts et les hypothèques dont nous avons besoin pour comprendre les limites premier emprunt. Si le montant de votre prêt est supérieur au montant ci-dessous, vous serez admissible à un prêt Jumbo, qui porte le taux d'intérêt plus élevé.

Un-Famille (maisons unifamiliales) $ 417,000

Deux-Famille (duplex) 533 850 $

Trois-Famille (triplex) $ 645,300

Quatre-Famille (quadruplex) $ 801,950

Prêts FIXES:

30-An hypothécaires fixes

Ce programme de prêts est fixé pour 30 ans. Votre taux d'intérêt ne changera pas pendant 30 ans. Cette fonction est idéale pour les personnes qui ont l'intention de rester à leur propriété actuelle pour une longue période de temps.

20 Année de taux hypothécaires fixes

Correction pour les 20 ans. Votre paiement sera plus élevé que prêt à taux fixe 30 années parce que votre durée du prêt est seulement pour les 20 ans. Le taux d'intérêt ne changera pas pendant 20 ans.

15 Année Taux hypothécaires fixes

15 année de prêt fixe comporte un prêt à terme de 15 ans et ne changera pas au cours de cette période. Votre paiement mensuel sur ce programme de prêt sera beaucoup plus élevé que 20 ans fixe ou 30 ans fixe. Utilisez ce programme de prêt si vous envisagez de vendre votre maison dans 5-8 ans. Le taux d'intérêt ne changera pas pendant 15 ans.

ARM (Adjustable Rate Mortgage)

Prêts ARM sont fixés pour une certaine période de temps, où, après que le prêt ARM période devient un prêt réglable. Comment fonctionnent-ils?

Chaque programme de prêts ARM a ces options:

1) Indice: la plus courante indice LIBOR

2) Marge: Est-ce qui vous est donné par votre prêteur, et il est la différence entre le taux de l'indice et l'intérêt facturé à l'emprunteur

Par exemple 5/1 ARM. Ce prêt est fixé pour 5 ans, après quoi en 6e année il devient un prêt réglable. Votre agent de crédit vous dira ce que votre index est et ce que votre marge est. Habituellement 5/1 bras est lié à 1 an indice Bons du Trésor et de la marge est d'environ 2,00% -3,00%

Votre index + marge de taux d'indice = entièrement. Votre taux de nouvelle note (taux d'intérêt) après la 5ème année.

Qu'en est-il de la 6ème année? Qu'est-ce que votre paiement soit?

Disons que votre agent de prêt vous a dit que votre marge est de 2,5% avec 1 an de trésorerie index. Vous aurez à regarder en hausse de 1 trésor indice pour un mois spécifique.

1 an à compter de la trésorerie Oct.2005 est de 4,18, et vous savez que votre marge est de 2,5%. Par conséquent, vous nouveau taux d'intérêt est de 1 an du Trésor 4,18% (indice) + 2,5% (la marge) = 6,68% pour le début de la 6ème année.

Indice de taux de déplacer sont sur une base mensuelle, par conséquent, votre paiement peut varier chaque mois. Dans la plupart des cas volontés des banques fin vous une déclaration vous informant que votre taux de change.

3) Pour protéger les consommateurs contre les taux d'indice élevé, les prêteurs mis en place un CAPS.

Un exemple de ceci est un bouchon 2/6, qui permet le taux d'intérêt sur votre prêt le bras pour aller vers le haut ou vers le bas par pas plus de deux pour cent chaque période d'adaptation, et a une limite totale de six pour cent des changements cumulatifs. Par conséquent, un bouchon 2/6 sur un bras de 5% permettra un taux maximal (6 + 5%) de pas plus de 11%.

Dans certains cas, vous verrez 2/2/6, ce qui signifie l'ajustement de 2% avec 2 pénalité pour remboursement anticipé année et total de six pour cent des variations cumulatives.

4) Avec un bras, vous pouvez avoir soit un taux fixe ou vous pouvez choisir un prêt structure de l'intérêt seulement.

1/1 ARM taux hypothécaires

1 ARM an (prêt hypothécaire à taux ajustable) est fixée pour 1 an et en 2ème année il devient un réglable.

3/1 ARM taux hypothécaires

Bras 3 ans (prêt hypothécaire à taux ajustable) est fixé pour 3 ans et en 4ème année il devient un réglable.

5/1 ARM taux hypothécaires

5 ARM an (prêt hypothécaire à taux ajustable) est fixé pour 5 ans et en 6e année il devient un réglable.

7/1 ARM taux hypothécaires

7 ARM an (prêt hypothécaire à taux ajustable) est fixée pour 7 ans et en 8e année, il devient une réglable.

10/1 ARM taux hypothécaires

10 ARM an (prêt hypothécaire à taux ajustable) est fixé pour 10 ans et en 11e année, il devient une réglable.

Prêts sans Intérêts Seuls

Par exemple, si un de 30 ans prêt à taux fixe de 100.000 $ à 8,5% est seul intérêt, le paiement est .085/12 fois à $ 100.000 ou 708.34 $. Ceci est un exemple de paiement d'intérêts seulement.

Chaque versement du prêt se compose de l'intérêt et principal. Ici vous allez payer un intérêt de chaque mois et votre capital vous sera ajouter à votre équilibre, permettant ainsi leur développement. Vous pouvez également payer à la fois principal et des intérêts.

Si un prêteur vous propose un prêt sans intérêt que ces prêts sont liés à un indice, tout comme les prêts ARM.

MTA Indice: L'indice MTA fluctue généralement un peu plus que le Comité des pêches, bien que ses mouvements se suivent de très près.

. 1 mois Taux hypothécaires MTA ARM

. 3 Mois taux hypothécaires MTA ARM

. 6 mois Taux hypothécaires MTA ARM

. 12 Mois Tarifs MTA hypothécaires ARM

COFI Indice: Cette hausse l'indice (et à l'automne) plus lentement que les taux en général, ce qui est bon pour vous si les taux sont en hausse, mais pas bon pour vous si les taux sont en baisse.

. 1 mois Taux hypothécaires COFI ARM

. 3 Mois taux hypothécaires COFI ARM

LIBOR Indice: LIBOR est un indice international, qui suit l'état de l'économie mondiale. Il permet aux investisseurs internationaux pour correspondre à leur coût des prêts à leur coût de financement. Le LIBOR compare le plus étroitement à l'indice CMT et est plus ouverte aux fluctuations rapides et large que le Comité des pêches.

. 6 mois Taux LIBOR ARM hypothécaires

. 12 Mois taux LIBOR ARM hypothécaires

Payer le prêt Option ARM

Payer Option ARM dans un nouveau programme de prêts permettant aux clients de choisir jusqu'à 4 différents paiements. Ce programme de prêts fait partie d'un bras, mais avec une plus grande flexibilité de faire l'un des 4 paiements.

Votre taux de départ initiale varie de 1,000% à 4,000% partout dans. Le taux de mise en service initiale est maintenue seulement pendant un mois, après que des changements de taux d'intérêt mensuel.

4 grands choix sont les suivants:

Le paiement minimum 1): Pour les 12 premiers mois de taux d'intérêt est calculée en utilisant le taux de départ après que le taux d'intérêt est calculé annuellement.

Exemple:

Montant du prêt: $ 200,000.00

Taux initial: 1,25%

Indice: 3.326 (MTA comme d'Octobre 2005)

Marge: 2,75%

Plafond de paiement: 7,5%

Taux Entièrement indexée: 6,076% (indice + marge)

Changements Paiement minimum:

Année 1 666,50 $ Paiement minimum

Année 2 716,49 $ = $ 666,50 + 7,50%

Année 3 770,22 $ = $ 716,49 + 7,50%

Année 4 827,99 $ = $ 770,22 + 7,50%

Année 5 890,09 $ = $ 827,99 + 7,50%

Le bouchon Option ARM de paiement de 7,5% limite la quantité, le paiement peut augmenter ou diminuer chaque année, sauf pour chaque cinquième année (début de la 10ème année sur certains programmes), lorsque le plafond ne s'applique pas. Dans le cas où votre solde dépasse le montant de votre prêt initial de 125% (110% à New York), le montant du paiement peut changer plus souvent sans égard à la plafond de paiement.

Parce que vous payez "paiement minimum", cette option sera reporter un paiement d'un intérêt qui sera ajouté à votre solde.

Période minimale ajustement de paiement: Le paiement minimum est généralement fixé à 12 mois, à moins que la limite d'amortissement négatif est atteint.

Cap Paiement minimum: Il s'agit d'une limite sur combien le paiement minimum peut changer. Votre plafond de paiement sera de 7,5% pour les cinq premières années. Sur votre prochain paiement en raison, votre paiement minimum ne peut pas augmenter ou diminuer de plus de 7,5%. Si c'est le cas d'un prêt est de refonte.

Refonte (refonte) ou re-calcul de votre prêt est un moyen de limiter l'amortissement négatif (neg-am). Option ARM est une refonte tous les 5 ans. Lorsque le prêt est de refonte, le paiement requis pour amortir complètement le prêt sur la durée restante devient le nouveau paiement minimum

Paiement d'Intérêts 2) Uniquement: Avec des intérêts seulement vous éviterez différaient d'intérêt, parce que vous payez principal et des intérêts. Si vous ne payez que l'intérêt ou le solde de votre prêt principal va augmenter parce que vous ajoutez soit paiement du principal ou du paiement des intérêts sur votre solde de l'emprunt, ce qui conduit vers Neg-Am de prêt.

Votre paiement peut changer sur une base mensuelle en fonction de l'indice de ARM (LIBOR, le Comité des pêches, MTA).

3) amortissement complet de 30 ans Paiement: Il est calculé chaque mois sur la base de taux d'intérêt du mois précédent, le solde du prêt et la durée du prêt restant. Lorsque vous choisissez cette option, vous réduisez votre capital et rembourser votre prêt dans les délais prévus.

4) amortissement complet de 15 année de paiement: Il est calculé à partir de la date du premier paiement.

Prêt à amortissement négatif (Neg-Am de prêt)

Prêts à amortissement négatif calculer deux taux d'intérêt. Le premier est appelé le taux de paiement de la seconde est le taux d'intérêt réel. Le taux d'intérêt réel est calculé comme simplement l'indice majoré de la marge, sans bouchons périodiques. Les emprunteurs ont le choix de quel taux à payer. Ainsi les annonceurs de prêts à amortissement négatif se réfèrent souvent à ces prêts comme "option" paiement des prêts.

Un prêt qui permet un amortissement négatif signifie que l'emprunteur est autorisé à effectuer un versement hypothécaire mensuel est inférieur à celui des intérêts effectivement dues au cours de ce mois. Par exemple, disons que nous avons un prêt 200 000 $ avec un taux variable qui est actuellement assis à cinq pour cent. L'intérêt simple sur ce prêt est facile à calculer. Multiplier le taux d'intérêt par le montant du prêt et vous avez de l'intérêt annuel de 10.000 $. Divisez 10,000 $ par 12 mois et le mensuel "intérêt seul" paiement est 833,33 $ ou tout simplement ici est la formule de votre paiement mensuel pour les prêts d'intérêt seulement: prêt taux d'intérêt d'équilibre x / 12 = paiement mensuel.

Maintenant, disons qu'il ya une disposition dans les documents de prêt qui permettent à l'emprunteur d'effectuer un paiement minimum basé sur un "taux de paiement" de quatre pour cent. Donc, votre bas de paiement serait 666,67 $ parce que le "taux de paiement" est basée sur quatre pour cent, et non le taux d'intérêt effectif, qui est de cinq pour cent.

Donc, si vous faire faire le plus bas paiement autorisé vous fait perdre 166,67 $ en capitaux propres. Le solde de l'emprunt s'élève à 200,166.67 $.

Hypothèques exotiques

Vous avez probablement entendu ce terme auparavant. Alors, quels sont-ils?

Les prêts hypothécaires les plus récentes et les plus exotiques là-bas comprennent:

1. Le prêt hypothécaire de 40 ans: Ceci est similaire à une hypothèque de 30 ans à taux fixe, à l'exception du paiement est tendue sur un supplément de 10 ans. Le prêteur lui applique un taux d'intérêt légèrement plus élevé, autant que d'un demi-point de pourcentage.

2. L'hypothèque des intérêts seulement: Avec une hypothèque d'intérêt seulement, le prêteur permet à l'emprunteur de ne payer que l'intérêt pour les premières années un si grand nombre d'un prêt hypothécaire. Après la période de grâce, le prêt devient essentiellement un nouveau prêt hypothécaire avec l'intérêt et le principal étant tendue que les années restantes. S'il vous plaît se référer ci-dessus pour les prêts d'intérêt seulement.

3. Le prêt hypothécaire Amortissement négatif: Ce type d'intérêt que de l'hypothèque permet à un acheteur de payer moins que le plein montant des intérêts. La différence entre le paiement intégral des intérêts et le montant effectivement payé est ajouté à la solde de l'emprunt. S'il vous plaît se référer ci-dessus pour plus d'informations.

4. Le prêt hypothécaire Piggy-Back: Il s'agit en fait deux hypothèques, l'une sur le dessus de l'autre. La première hypothèque couvre 80% de la valeur de la propriété. La seconde couvre le solde à un taux d'intérêt légèrement plus élevé.

5. 103s et 107s: Vous ne pouvez pas besoin d'épargner pour un acompte du tout. Vous pouvez emprunter de 3% ou 7% de plus que votre maison est même pas la peine. Ces prêts vous donnent la possibilité d'emprunter de l'argent nécessaire pour les frais de clôture et les frais de déménagement. Vous pouvez inclure tout cela dans l'hypothèque.

6. Ligne de crédit domiciliaire: Ce ne sont pas seulement pour ceux qui possèdent une maison! Ils sont communément appelés HELOCs, et ils peuvent financer un achat d'une maison originale en utilisant une ligne de crédit au lieu d'un prêt hypothécaire traditionnel. HELOCs sont prêts à taux variable liés au taux préférentiel. Si vous utilisez cette hypothèque que votre hypothèque de premier rang, la totalité des intérêts est déductible d'impôt.